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     2008年，市场从未如此混沌不清，迷雾重重： 特价声、打折声、声声入耳，权威部门发布的2008年1――6月成交价格却上涨44.77％，难道价格都在“假摔”？
    你观望、他观望，都在观望，热点区域品牌项目却持续热销，难道都是“神仙”在买房？
    马上出手，是否能够抄底成功？继续观望，可能遇上强劲反弹？
    没有人能够回答。这是最坏的时代。
 

 

 

     以现房论英雄，“低总价购置高性价比”不是一时之举，
    而正是站在置业者的角度，思考怎样为其谋利益的结果。
    当现房销售成为市场的主流，购房者重新定制了市场游戏规则：在房市震荡时期，选择高性价比，高附加值的现房产品，才是物超所值的真正体现。
    如此看来，这或许亦是一个好的时代。

 

    面对延期交房，开发商与业主之间打“太极”、踢“皮球”的事件屡见不鲜，与承诺兑现的交付日期，常常遥遥无期。纵览武汉近几年楼市，开发商延期交房的案例非常普遍，几乎每年都高踞投诉榜首。
    延期交房本身就是开发商违约，它的直接后果是给购房者带来各种各样的不便。由于建房过程中的一系列因素的影响，有很多项目都不能按期交房，影响了预期计划：有的原房已卖，到了收房时间却无处可住，延迟了搬迁时间；有的已经与房屋装修公司签订了装修协议交了订金，却迟迟不能装修；有的甚至约定了婚期，因延期入住而不得不一再改变婚期等。期房产品的众多硬伤，也许等不到购房者掏出钱包下单就会走得不见踪影。
     换句话来说，买期房是一种投机行为，“喜忧参半”，“喜”的是可能得到自认为是理想的价格，而“忧”的却是未来一连串的问号。
 

 

 

     “住宅市场卖概念。”这是一句对传统楼市的评价。但是，随着市场规范化，消费日渐成熟理性，现房交易成为对消费者最具吸引力的卖点。
    现房，最大的长处就在于直观、即买即住。避免长期等待后还不能按期交房带来的麻烦，不会耽误使用，最大可能减少购房者对销售信息不实的忧虑。在实景现房的真实比照下，消费者对楼盘形态、配套建设、房型设计、面积、周边环境等各方面都有切实的感受和判断，避免了大量隐藏的纠纷，并且可以对楼盘的性价比进行一个全面的现场比较。同时，买现房，交完房款，经过简单装修后即可以出租，付清首付后，就可以出租把钱赚回来，实现以房养房的轻松投资。

 

    春晚的《梦幻家园》小品中的笑点引人深思。遭遇虚假广告，引起置业者的感同身受。期房的信息不对称，意味着交现之后，弊病百出，将面临众多规划变更风险。
    期房预售机制的诸多不可预见性和未知性，往往成了日后矛盾与纠纷的根源。在武汉地产界过往所曝光的地产纠纷中，相当一部分是由预售时所承诺、约定的产品，与最终交付的实物产品不相一致所引发的；当梦寐以求的房子真实地呈现在面前时，也许会发现楼底架空层改作物业用房，原来会所用地挪作他用。花去毕生积蓄所购买的仅是一纸蓝图。由于虚假承诺、规划变更等，使消费者的心理预期与交房的实物大相径庭。
     购买期房最大的风险在于购房者是根据图纸买房，看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。而如果出现开发商在建设过程中因实力不足、缺乏资金使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。

 

 

 

    与开发商对市场低迷的忧虑不同，大部分购房者对现房销售抱着欢迎的态度。他们认为，现在许多开发商是借钱盖房、依靠期房赢利，这种经营模式本身就存在问题，相比之下，“看得见、摸得着”的现房当然比“纸上谈兵”的期房好。
    买现房，信息不对称带来的风险都将得以堵塞。不会产生纠纷或打官司等头痛的问题。从目前开发商和购房者所产生的纠纷来看，因为房屋质量低劣，小区规划有变，实测面积有误等一系列问题，都是买现房能够避免的。“所见即所得”，质量好坏、品位高低，一目了然，触手可及的环境，房屋结构、户型、朝向、采光都可亲身感受，发生变化的可能微乎其微。
    现房，让开发商多了一份底气和自信，让购房者多了一点踏实感。触摸着真实的家园,选择也变得更加理性。挑选合适的现房以后，既不会有与规划不符的现象出现，也不会在你认为已经满意的硬件中出现不满意的问题。因为质量有问题你不会买，规划有出入你不会要，实测面积已定不会有纠纷。因此，买现房就能真正买到放心满意的住房。

 

     交了首付，办了按揭，甚至已经开始偿还月供，而能真正入住还要等上一两年甚至更长的时间，这就是目前期房销售导致的一大怪现象。
选择期房，在等待交房的期间，如果要另租房居住的话，除了购房所要承担的银行利息之外，还需要额外支付一部分租房费用。这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，反而要莫名其妙为开发商融资买单，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程。
     对于期房购买者而言，他们真正期待的是，从购买到入住的这段时间内，房产的增值能够抵消或大于因等待入住而形成的支出。事实上，“期房便宜是一种幻觉”。消费者很难以开发商公布的低价买到理想的房子。从期房到交付，首付本金的利息成本及按揭贷款利率成本损失，使价格也未必低于现房时对应的价格涨幅。若将其中风险计算在内，期房变“现”成本颇高。
 

 

 

    购房者很少思考，为什么我们不能像购买一件普通商品一样从开发商手中买一套马上即可入住的房子？在市场信息不对称，诚信机制尚未完全形成的楼市中，购买现房对于购房人而言无疑更具“诱惑力”。
    现房可以“即买即住”，除了房款相关费用外，就不需要其他相关的居住费用了。即使不住，出租后每月的租金都可交纳银行贷款，所以不会存在太大的经济压力。从涨幅来看，期房到现房，本身就会因等候时间不同有一定的价差，再加上银行贷款利息和一些不确定的风险，期房的涨幅和现房的涨幅实际上是差不多的。
    投资买房，出租或是出售，现房的风险是最低的。如果是出租，买房之后进行简单装修便可出租，无需等待，坐收租金收益，享受升值惊喜；如果是出售，若买方价格合适，及时出手不套牢，坐享其成。相比之下，期房的投资周期就会长一点，在交房之前是毫无效益可言。

 

    期房风险的显性表达：开发商贪大求奢、盲目扩张、资金链紧张甚至断裂，直接导致楼盘烂尾，令业主房款“血本无归”。
    在目前房地产政策严控下，期房是不可以卖的。但现实当中，这种手段被普遍应用。主要是，利息低，门槛低，又可以提前销售房子，降低了开发风险。一举三得。虽然价格低一点，但是能够实现项目的资本快速滚动回笼。对于开发商来说有利无害。而照目前房地产市场持续低迷，量价齐跌的情况下，房地产企业的资金链非常紧张。千万不要只图一时的低价，而去购买一个本来就虚高的东西。开发商一旦在一个环节出事，很有可能就导致购买者血本无归。
    一直以来，房地产开发商财富积累都是以小搏大，滚动开发，靠期房销售款不断滚动，只需要40%不到或更少的资金就可以启动整个房地产项目，特别是多项目之间的拆借，让开发商扩张更快。这样的模式导致不少开发商令自己深陷困境，最终遇到市场波动而倒闭。

 

 

 

    卖现房，是开发商掏钱造房，若资金实力差，一旦资金链断掉，则苦不堪言。而它是建好后的完整呈现，不用担心开发商的实力，根本不存在交完钱后房子盖不起来的情况。
    现房，作为已基本完成的产品，视之可见，触之可感，房屋质量、外观设计、户型格局、景观建设，消费者可以根据自己所看到的作出最明智的选择和判断，风险大大减轻。
    从专业角度分析，与销售期房相比，现房销售使开发商承受了更大的压力，对产品品质要求更苛刻，成品房以及环境等必须经得起购房者全方位的审视考评。如此看来，现房的完整呈现，从根本上杜绝了烂尾楼风险。

 
专题制作：热线房产